Gezondheidscheck? Werk voor de golfbaanbaantaxateur

Een golfbaantaxateur, wat is dat?

Henk-Jan Kruidenier: “Ons kantoor Van de Loosdrecht Recreatie Bedrijfsmakelaars is gespecialiseerd in recreatiemakelaardij en wij krijgen geregeld een opdracht van een bank om een bestaande golfbaan te taxeren, zoals er ook taxaties gedaan worden van ander onroerend goed waarbij banken leningen hebben verstrekt. Bij golfbanen gebeurt een taxatie vaak eens in de drie jaar, want golf is in de ogen van banken toch wel enigszins een risico-object. Een bank wil een update voor het financieringsdossier en dat is wat wij verstrekken middels een taxatie. Het past goed bij ander werk dat ons kantoor als recreatiebedrijfsmakelaar doet. Wij taxeren nu zo’n tien tot twaalf golfbanen per jaar.”

Hoe doe je dat?

“De wijze van waarderen is niet veel anders dan bij ander exploitatie-gebonden onroerend goed, bijvoorbeeld een jachthaven of attractiepark. Bij een golfbaan is de jaarrekening de basis van onze waardering. We kijken onder meer naar het aantal leden, greenfeespelers en sponsors, het aantal ronden en de hoogte van de contributie. We bekijken de loonkosten en contracten met horeca, professionals of onderhoudsbedrijven. Op basis van een benchmark vergelijken we de totale kosten met die van andere banen. 

Natuurlijk is de eigendomssituatie heel belangrijk: is de baan eigendom of is er sprake van een erfpachtsituatie - dat maakt een groot verschil. Ook heel bepalend is de bestemming van het gebied. Een golfterrein ligt vaak in een natuurgevoelige omgeving en bijna altijd is de bestemming ‘sport-golfbaan’, dus dan kun je niks anders doen met de grond doen dan een golfbaan exploiteren.”

Is het een kwestie van kosten en opbrengsten?

“Je kent de kosten van een golfbaan en weet welke omzet daarbij nodig is. Maar we houden ook rekening met de exploitatiemogelijkheden. De vraag is: wat kan ik verdienen met deze golfbaan op deze plaats? Wat je kúnt verdienen, dat is het waard. Dat wordt natuurlijk ook bepaald door de concurrentie in de omgeving. En in Nederland is die bijna overal heel groot. Kijk maar eens op een kaart van Leadingcourses.com, in elke hoek van Nederland liggen banen, van pitch & putt tot complexen van achttien en meer holes. Wat je kunt verdienen wordt ook bepaald door de participatiegraad in het gebied; met veel golfers in de regio kun je een gezonde omzet draaien. In de Randstad is de participatiegraad uiteraard hoger dan in een gebied als Twente.”

Er zijn natuurlijk ook af en toe transacties van golfbanen?

“Zoals gezegd is de jaarrekening de basis van een taxatie. We komen in heel Nederland en zien veel jaarrekeningen en zien dus goed hoe exploitaties in elkaar zitten. We zouden onze bevindingen graag ondersteund zien door reguliere transacties; een transactie is waar vraag en aanbod bij elkaar komen en dat geeft een goed beeld van de waarde een golfbaan. Maar in de golfwereld zijn weinig transacties. Er zijn in het verleden natuurlijk wel eens banen verkocht, maar die deals waren lang niet altijd transparant en je weet dan dus niet hoeveel er precies betaald is. En de transacties van voor 2008, voor de crisis, daar heb je niks aan. Banen werden toen veel hoger gewaardeerd dan nu omdat het aantal golfers elk jaar groeide. 

Dit voorjaar is Weleveld failliet gegaan. Die baan is te koop aangeboden bij ons makelaarskantoor en uiteindelijk in juli geveild, maar dat was een negatief geladen transactie. Bij een veilingtraject is de geboden prijs niet maatgevend voor de waarde van deze en andere golfbanen.”

Golfbaanexploitanten zeggen altijd: ‘Als je rijk wilt worden, dan moet je niet een golfbaan beginnen.’ Klopt dat?

“Het rendement van golfbanen in het algemeen is niet erg florissant. Bij mijn taxaties in de afgelopen jaren merk ik dat op veel banen het aantal leden terugloopt. Er zijn veel golfers in Nederland maar de groei stagneert. Er zijn golfbaaninitiatieven van de periode 2008 en 2014 die in de plus draaien, maar die hebben een ander verdienmodel. Op deze golfbanen speelt een club maar de ondernemers focussen sterk op vrije golfers en op niet-golfende gasten. 

Bij veel verenigingsbanen is de situatie minder florissant. Allereerst is de uitgangssituatie veranderd. Destijds werd de baan en het clubhuis deels gefinancierd met entreefees en participaties. Voor nieuwe leden zijn de financiële drempels verdwenen maar er zijn leden die wel geld hebben ingelegd. De clubs worstelen met de vraag of die leden afstand willen doen van hun inleg. Zeker is dat het op veel verenigingsbanen niet altijd zo kan blijven als het was. Leden van een verenigingsbaan willen maar één ding, golf spelen, maar bedrijfseconomisch moet het ook kloppen.”

In de afgelopen jaren zijn enkele banen failliet gegaan (we hebben ze op deze pagina’s op een rij gezet). Moeten golfers vrezen dat hun baan ook failliet gaat?

“Ik denk dat veel golfbanen het gaan redden, maar ik vrees dat er nog wel een sanering gaat plaatsvinden zoals elders in de recreatiebedrijvenbranche. Commerciële golfbanen willen rendement maken maar verenigingsbanen hebben minder oog voor winstgevendheid. Ik zie het positief in voor clubs waarvan de leden tegen elkaar zeggen: ‘We leven in een andere tijd, het moet anders.' Ik zie het ook positief in voor golfbanen die alles in eigen hand houden, de pro, de horeca. Het spelletje golf verdwijnt niet. Midgetgolf – nu minigolf – en bowling zijn ook niet verdwenen, maar het is wel anders aangekleed, de beleving is veranderd. Er zijn genoeg jongeren die golf leuk vinden, maar je moet ze niet plagen met allerlei drempels en verplichtingen. 

Dat veel golfbanen die het moeilijk hebben toch een exploitatie in stand kunnen houden, heeft verschillende redenen. Sommige golfbanen zijn eigendom van vermogende ondernemers die af en toe wat geld bijleggen. Op andere clubs biedt een groep leden of particulieren soms de reddende hand. En golfbanen hebben veel vrijwilligers, sommige zijn zelfs zwaar afhankelijk van vrijwilligerswerk. 

Er is een club in Nederland die recent het aantal holes heeft verdubbeld en een nieuw clubhuis heeft laten bouwen. Een stichting en leden hebben het vermogen zelf vanuit de kasstroom bij elkaar gebracht. Maar voor veel golfbanen is het nu landjepik: leden van elkaar afpakken. Alle golfbanen moeten met de tijd mee, inhaken op het veranderde gedrag van golfers, ingaan op wensen van jongere golfers. En nadenken over andere inkomsten, bijvoorbeeld via de horeca. Vaak is men gebaat bij samenwerking; hospitality chains, waarbij golfers met kortingen kunnen spelen op banen in een samenwerkingsverband, zijn in mijn ogen een goede ontwikkeling. Je weet dat je de markt moet verdelen, dus maak het voor golfers aantrekkelijker.

Ik denk dat er vroeg of laat toch een sanering komt, want het aantal golfers in Nederland neemt niet toe. Maar het moeilijke van zo’n sanering is dat het gebied meestal een golfbaan als bestemming heeft, dus de baan sluiten is kapitaalsvernietiging. Daarom doen banken, eigenaars, verenigingen en gemeentes altijd hun best een golfbaan te redden. De stekker wordt er niet zomaar uitgetrokken.”

Wat moeten golfbanen doen om financieel gezond te worden of te blijven?

“Er zijn veel factoren die een rol spelen. In het geval van Weleveld, de baan in Twente die via ons te koop werd aangeboden, dat was een mooi aangelegde baan. Maar de voorfinanciering was hoog en er meldden zich niet genoeg leden. Een gezonde exploitatie op Weleveld kan maar is lastig. Het golfaanbod is de omgeving is best groot en het bestemmingsplan laat vooralsnog niet toe om de horeca voor de buitenwereld te exploiteren. Dat is van belang want met niet-golfende gasten kun je de omzet verhogen. 

Een zelfstandige kleinschalige par-3-baan in de Randstad kan goed renderen maar kleinschaligheid kan een goed verdienmodel ook in de weg staan. De concurrentie in de omgeving heeft een grote invloed en een eigenaar moet het vaak hebben van de horeca-inkomsten van golfers en niet-golfers. 

Nieuwe banen? De voorinvesteringen bij een golfbaan zijn zo enorm hoog dat het niet verbaast als een baan één keer failliet gaat voordat een goede exploitatie lukt.”

Een kortere versie van dit interview is verschenen in GOLF.NL Weekly 11 van 2017.

Een golfbaan is een dure grap

• Stel dat je al een gebied met goede grond (zand) hebt, dan kost de aanleg van negen holes (par 3, par 4 en par 5) toch al snel een miljoen euro.
• Het onderhoud van een volwaardige negen-holesbaan door een gespecialiseerde aannemer kost rond de 180.000 euro per jaar.
• Als je met nul begint, dan kost een gemiddelde nieuwe achttien-holesbaan mét clubhuis ongeveer tien miljoen euro: vijf miljoen euro voor zestig hectare grond, drieënhalf miljoen voor de aanleg en twee miljoen voor de gebouwen.

Casus 1 – Duurswold

De gemeente Slochteren wil Golfbaan Duurswold overnemen. De 9-holes baan in Steendam heeft driehonderd leden. Aanleiding: de Stichting Exploitatie Maatschappij Golfbaan Duurswold heeft schulden bij de bank. De gemeente Slochteren staat garant voor de lening. De gemeente was al eigenaar van een deel van de grond en gaat ook de rest van het terrein verwerven. “De gemeente en de golfclub hebben belang bij het voortbestaan van de golfbaan”, zei een wethouder in Het Dagblad van het Noorden. “De baan omploegen is kapitaalvernietiging. Wij willen toeristische voorzieningen aan het Schildmeer.”

Casus 2 – Weleveld

Stichting Golfpark Weleveld vroeg in mei een faillissement aan. De club gaf als reden: “Te weinig leden en daardoor te weinig inkomsten.” Op tubantia.nl zei de curator: “Getroebleerde verhoudingen tussen de bestuurders van de Stichting en die van de vereniging Golfclub Weleveld zijn niet bevorderlijk geweest voor de groei van het aantal clubleden.” 

Het doel was driehonderd leden, het waren er ongeveer honderdvijftig. In het aanloopjaar 2014 van de volwaardige negen-holesbaan in Zenderen was het verlies 67.000 euro, in 2015 300.000 euro en over de eerste vijf maanden van 2016 was het 100.000 euro. De stichting had de grond in erfpacht bij vier verschillende eigenaren. De hypotheekhouders besloten de baan openbaar te verkopen via Van de Loosdrecht Makelaars. 

De baan bleef in de tussentijd open en het onderhoud werd betaald door een groep investeerders. Vrijwilligers hielpen bij het onderhoud. In juli is de baan op een veiling voor 325.000 verkocht aan Frank Agterbos, de exploitant van van de Twentsche Golf Academie (negen par-3 holes en een range). Binnen een straal van vijftien kilometer van Weleveld liggen zes andere banen, bijvoorbeeld de Twentsche, De Lage Mors, De Koepel en Driene.

Casus 3 – Weesp

Het faillissement van Golfcentrum Weesp heeft - anders dan het faillissement van Golfclub Weleveld - weinig te maken met een gebrek aan belangstelling bij golfers. Golfvereniging Weesp telde in 2016 vierhonderd leden maar werd dat jaar overvallen door het plotselinge vertrek van de exploitant. Later bleek dat het persoonlijke en financiële problemen betrof. In juni 2017 is het bedrijf van de exploitant failliet verklaard. 

Sinds het vertrek van de eigenaar is het clubhuis gesloten, maar de 9-holes par-3-baan is open gebleven. De leden van de golfvereniging doen het onderhoud deels zelf en financieren betaalde hulp met bijdrages van leden en gasten. De gemeente is eigenaar van de grond. De bank, gemeente en vereniging zijn in gesprek over een doorstart.